Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen?

Seit Bestehen des Mustermietvertrages des BMJ ist es in Mietverträgen üblich, für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters bestimmte Fristen zu vereinbaren. Die neuere Rechtsprechung (Landgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.2003 und Landgericht Duisburg, Urteil vom 11.11.2003) gibt Anlass, über die Wirksamkeit der Vereinbarung solcher Fristen nachzudenken.

In den nunmehr entschiedenen Fällen waren in den Mietverträgen jeweils die seitens des BMJ empfohlenen Fristen für die Renovierung vereinbart. Unterschiede bestanden lediglich hinsichtlich der weiteren Vereinbarungen.

Im Fall des Landgericht Duisburg (AZ: 13 S 209/03) war geregelt, dass eine Renovierung unabhängig von den vereinbarten Fristen auch erforderlich sei, wenn sich dies auf Grund des Zustands der Wohnung vor deren Ablauf als erforderlich erweisen sollte.

Das Landgericht Duisburg vertrat die Ansicht, dass die Vereinbarungen der starren Renovierungsfristen den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteilige. Ihm werde der Nachweis abgeschnitten, dass die Durchführung der Arbeiten nach dem tatsächlichen Zustand der Mieträume noch nicht erforderlich sei.

Hingegen sah der der Entscheidung des Landgericht Hamburg (AZ: 311 S 104/03) zu Grunde liegende Mietvertrag vor, dass aber auch eine Verlängerung der Renovierungsfristen in Betracht kam, wenn die Renovierung nach Ablauf der vereinbarten Fristen noch nicht notwendig sei. Das Landgericht Hamburg hat die Frage der Zulässigkeit der Vereinbarung starrer Renovierungsfristen offen gelassen, da dem Mieter unbenommen blieb, den Nachweis zu erbringen, dass keine Notwendigkeit der Renovierung besteht, obwohl die vertraglich festgesetzten Renovierungsfristen bereits abgelaufen waren.

Gegen die Vereinbarung der Renovierungsfristen nach dem Mustermietvertrag des BMJ bestehen demnach keine grundsätzlich Bedenken. Es erscheint jedoch nach der oben genannten Rechtsprechung zweifelhaft, ob die Fristenregelung zulässig ist, ohne dass dem Mieter den Nachweis der mangelnden Notwendigkeit zu ermöglichen. Soweit der Mieter nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abstellen kann, wird zumindest der vorgegebenen Fristenplan unwirksam sein.

Ob damit auch gleichzeitig die Übernahme der Renovierung als unwirksam ist, erscheint fraglich. Zumindest dann, wenn die Klausel derart formuliert ist, dass sich ihre einzelnen Elemente trennen lassen, wird man davon ausgehen dürfen, dass die Renovierungspflicht als solche bestehen bleibt.

Praxishinweis:

Um nunmehr bestehenden Unsicherheiten zu vermeiden, sollten starre Renovierungsfristen nicht mehr vereinbart werden.

Da sich bei zahlreichen Altverträgen das Problem noch stellen wird, kann voraussichtlich nicht vermieden werden, dass um den Zustand der Wohnungsstreitigkeiten auftreten. Das Instrument des selbstständigen Beweisverfahrens wird für das Mietrecht insoweit an Bedeutung gewinnen. Denn ein solches wird zu Beweiszwecken notwendig werden, wenn die Wohnung weitervermietet werden soll, da der Vermieter in einem späteren Rechtsstreit den Renovierungsbedarf nachweisen muss.

Olaf Meyer
Rechtsanwalt