Kündigungsfristen bei alten Wohnungsmietverträgen

Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Fortgeltung von Kündigungsfristen bei alten Wohnungsmietverträgen nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform

Dem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes lag die Frage vor, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt.

Der Senat hat nunmehr in vier Urteilen vom 18.06.2003 entschieden, dass in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind.

BGH Urteile vom 18. Juni 2003 AZ:

- VIII ZR 240/02 -
- VIII ZR 324/02 -
- VIII ZR 339/02 -
- VIII ZR 355/02 -

Den vier vom BGH zu entscheidenden Verfahren lagen vor dem 1. September 1996 bzw. vor dem 1. September 1991 abgeschlossene Mietverträge zugrunde, die in einer Formularklausel die für eine ordentliche Kündigung damals geltenden Fristen des § 565 Abs. 2 BGB wörtlich oder sinngemäß wiederholten. Danach betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr.

Durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages dahingehend geändert, dass § 573 c Abs. 1 BGB (neue Fassung) für die Kündigung des Mieters unabhängig von der Mietdauer eine Frist von drei Monaten bestimmt. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB).

Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bestimmt dazu, dass § 573 c Abs. 4 BGB keine Anwendung findet, wenn (von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende) Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind.

Der VIII. Zivilsenat ist der Auffassung, die in den Mietverträgen enthaltenen Kündigungsfristen seien hier weiterhin maßgebend, weil eine vor dem 1. September 2001 getroffene vertragliche Vereinbarung über die Kündigungsfristen - im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB - auch dann vorliege, wenn in einer Formularklausel die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden.

Der Mieter werde auch nicht unzumutbar belastet, wenn er grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werde. Er habe in den vom Rechtsausschuß angesprochenen Härtefällen - wie schon nach bisherigem Recht - einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter stelle.

In allen Zweifelsfällen nehmen Sie bitte mit Rechtsanwalt Meyer Kontakt auf.

Olaf Meyer
Rechtsanwalt