Anlegerfreundliche Rechtsprechung bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds - Verjährung droht!

Zahlreiche Anleger haben sich in den 90-er Jahren von Vertriebsunternehmen, Anlagevermittlern oder Steuerberatern Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds aufschwatzen lassen. Bei den von den einzelnen Fondsgesellschaften errichteten oder sanierten Immobilien handelt es sich in vielen Fällen um so genannte „Schrottimmobilien“, deren Objekte für eine rentable Immobilienvermarktung ungeeignet sind. Hauptursache dafür ist insbesondere das vor allem in Ostdeutschland bestehende Überangebot an Mietflächen. Dies hatte und hat entsprechende Leerstände der Fondsobjekte und damit den dramatischen Verfall der erzielbaren Mieten zur Folge. Die von den Fondsgesellschaften vereinnahmten Mieten fielen daher größtenteils erheblich geringer als in den Prognoserechnungen der Hochglanzprospekte aus. Folge davon waren und sind enorme Liquiditätsschwierigkeiten der Fondsgesellschaften. Einige haben bereits Konkurs bzw. Insolvenz angemeldet, andere versuchen im Rahmen von Sanierungsbemühungen die erheblichen Unterdeckungen mit umfangreichen Nachschusszahlungen der Gesellschafter abzumildern. Viele Anleger stehen ob der hohen Nachschusspflichten kurz vor dem Ruin. Dies müssen sie aber nicht tatenlos hinnehmen. Betroffene Anleger können auf Grund der Neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) Rückzahlungs- und Schadensersatzforderungen geltend machen. Gegen wen diese Ansprüche geltend gemacht werden können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Dazu im einzelnen:

Wurde die Kapitalanlage von einem Anlageberater, Steuerberater etc. vermittelt, so gilt folgendes:
Durch die Aufnahme der Beratungstätigkeit ist zwischen dem Vermittler und dem Anlageinteressenten zumindest stillschweigend ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen. (BGH ZIP 2002, 2082 (2084)

Dabei ist es gleichgültig, ob die Beratung auf Initiative des Anlageinteressenten oder aber des Anlageberaters erfolgte. Entscheidend ist allein die tatsächliche Durchführung einer Beratung im Zusammenhang mit einer Geldanlage.

Auf Grund dieses Beratungsvertrages war der Berater verpflichtet, den Anlageinteressenten über die mit einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond grundsätzlich bestehenden Risiken aufzuklären.

Daher schuldet der Anlageberater generell eine anlage- und anlegergerechte Beratung.

In diesem Zusammenhang hat er zum einen die Risikobereitschaft des jeweiligen Anlageinteressenten zu berücksichtigen. Zum anderen obliegt es dem Anlageberater, insbesondere beim Vertrieb anhand von Prospekten, sich hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage, der Qualität der Immobilienstandorte und der Bonität der kapitalsuchenden Fondsgesellschaften zu informieren. (BGH ZIP 2000, 1204 (1205))

(Im Rahmen der Mandatsbearbeitung gleich gelagerter Fälle in unserer Kanzlei zeigte sich, dass es leider zur gängigen Praxis der Anlageberatertätigkeit gehört, betrügerische Angaben hinsichtlich der Fondsgesellschaften zu machen und offensichtliche Anlagerisiken zu verschleiern.)

Werden dem Anlageberater für erfolgreiche Vermittlungstätigkeiten Innenprovisionen gewährt, so ist er verpflichtet, dies gegenüber dem Anleger anzuzeigen. Nach der Auffassung des III. Zivilsenates des BGH besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen dann, wenn die Kapitalanlage mittels eines Prospektes vertrieben wird und die Provisionshöhe 15 % überschreitet. (BGH Report 10 / 2004, 655 (657))

Wie mit Innenprovisionen haftungsrechtlich umzugehen ist, deren Höhe 15 % unterschreitet, ist nach wie vor offen. Allerdings besteht auch bei Innenprovisionen dieser Größenordnung eine besondere Schutzbedürftigkeit der Anleger. Denn auch eine Innenprovision von bspw. 10 – 12 % ist erheblich überdurchschnittlich im Vergleich zu den üblicherweise im Geschäftsverkehr gewährten Provisionszahlungen und daher ein für die Anlageentscheidung bedeutsamer Umstand, dessen Offenlegung es bedarf. Denn nur bei Kenntnis der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen können die Anleger Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit der Objekte und Rentabilität der Anlagen ziehen.

Darüber hinaus ist der Vermittler verpflichtet, auch über die mit der jeweiligen Gesellschaftsform der Fondsgesellschaft verbundenen persönlichen Haftungsrisiken aufzuklären.

Schließlich hat ein Berater auch über die steuerlichen Konsequenzen aufzuklären, die die Insolvenz einer Fondsgesellschaft mit sich bringt. Eine Folge der Insolvenz könnte die Aberkennung einer nachhaltigen Gewinnerzielungsabsicht dieser Fondsgesellschaft durch das zuständige Finanzamt sein. In diesem Fall würden die Beteiligungen der Anleger lediglich als bloße Liebhaberei eingestuft. Dies hätte den Verlust der mit den Beteiligungen verbundenen Steuervorteile sowie erhebliche Steuerrückzahlungsforderungen des entsprechenden Finanzamtes zur Folge.

Liegt eine oder liegen mehrere Pflichtenverletzungen des Beraters oder Vermittlers vor, so besteht gegen diesen ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung des Beratungsvertrages. (Dabei sei darauf hingewiesen, dass die Aufzählung der vorbenannten Pflichtenverstöße nicht abschließend ist.)

Dieser umfasst sämtliche in Zusammenhang mit der Fondsbeteiligung getätigten Leistungen des Anlegers. So können als Schadenspositionen bspw. die Beteiligungssumme ggf. nebst Agio, getätigte Nachschusszahlungen, Sanierungsvorschüsse etc. geltend gemacht werden.

Allerdings können Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung nur noch bis zum 31.12.2004 gegen den Berater geltend gemacht werden. Anschließend tritt die Verjährung dieser Ansprüche ein, dass heißt, jene sind nicht mehr durchsetzbar.

Des weiteren können auch Banken als Anspruchsgegner in Betracht kommen, soweit es um kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds geht. In diesen Fällen boten die von den Fondsinitiatoren eingeschalteten Anlagevermittler den Interessenten Bankkredite an. Teilweise hatten die Banken dazu ihre Kreditformulare den Anlagevermittlern überlassen. In der Regel haben die Anleger die Vertragserklärungen nicht selbst abgegeben, sondern sind dabei von einem Treuhänder vertreten worden. Dieser Treuhänder war von den Initiatoren von vornherein bestimmt worden. Die Anleger hatten für ihn eine umfassende Vollmacht zu unterzeichnen.

Bei derartigen Sachverhalten liegt nach der neuen Rechtsprechung in der Regel ein verbundenes Geschäft i. S. d. Verbraucherkreditgeschäftes vor. Die Bank muss sich deshalb alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die Fondsverantwortlichen hat. (NJW 2004, 2742 (2743)

Danach hat der Anleger in den Fällen, in denen die Verträge in seiner Wohnung geschlossen oder angebahnt worden sind, das Recht, seine Vertragserklärungen zu widerrufen, wenn er nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Dieses Widerrufsrecht ist unter Umständen zeitlich unbefristet und kann auch noch nach Jahren ausgeübt werden. (NJW 2002, 281 (282 f.); NJW 2004, 2731 (2732 f.))

Darüber hinaus enthalten die schriftlichen Kreditverträge in einigen Fällen nicht die Mindestangaben zu den Kreditbedingungen, wie sie durch das Verbraucherkreditgesetz vorgeschrieben sind. Auch das führt zur Unwirksamkeit der Verträge. Dabei ist eine Heilung durch Auszahlung des Kredits – wie im Verbraucherkreditgesetz vorgesehen – nicht eingetreten, weil der Kredit in der Regel nicht an den Anleger selbst, sondern an die Fondsgesellschaft geflossen ist. (NJW 2004, 2731 (2733); 2736 (2740)

Für den Fall, dass der Treuhänder – wie üblich – kein Rechtsanwalt ist und keine Erlaubnis zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten hat, ist die ihm ausgestellte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Folglich handelte der Treuhänder ohne Vertretungsmacht, was die Unwirksamkeit der von ihm für den Anleger abgeschlossenen Verträge bewirkt. (NJW 2004, 2736 (2737)

In allen Fällen bestehen gegenüber der Bank keine Zahlungsverpflichtungen. Der Anleger hat lediglich seinen Fondsanteil an die Bank abzutreten. Umgekehrt schuldet ihm die Bank die Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten abzüglich der vereinnahmten Erträgnisse. Entsprechende Ansprüche gegen die Banken sind noch nicht verjährt. Die Verjährung tritt ggf. schon mit Ablauf des 31.12.2004 ein.

Noch ist es also Zeit, sich zur Wehr zu setzen und die bestehenden Rechte wahrzunehmen. Betroffene Anleger sollten ihre Chancen nutzen und sich von fachkundigen Kolleginnen oder Kollegen beraten lassen.

Da es eine Vielzahl von verschiedenen Fonds gibt, die rechtlich auch unterschiedlich zu bewerten sind, kann der Aufsatz nur als erste Orientierung dienen. Ob die Rechtsprechung Ihnen nützen kann, prüfen wir in jedem Einzelfall."