Befristeter Kündigungsausschluss ist wirksam
Ein formularvertraglich vereinbarter befristeter Ausschluss der Kündigung bei Wohnraummietverhältnissen ist auch nach der Mietrechtsreform wirksam
Das Kündigungsrecht kann auch mit einem Formularmietvertrag wirksam für Mieter und Vermieter - hier zwei Jahre lang - ausgeschlossen werden, entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.06.2004 (VIII ZR 379/03).
Streit hatte es hierüber gegeben, weil ein Teil der Rechtsprechung und der juristischen Literatur davon ausgingen, dass der weitgehende Ausschluss von Zeitmietverträgen in § 575 Abs. 4 BGB (Ausnahme: ein gesetzlich zugelassener Befristungsgrund wird im Vertrag ausdrücklich genannt) im neuen Mietrecht auch dazu führe, dass ein befristeter Ausschluss des Kündigungsrechtes ausgeschlossen sei. Hintergrund dieses Streites war, dass die Bundesregierung den Ausschluss des Zeitmietvertrages im Gesetzgebungsverfahren auch mit dem Ziel höherer Mobilität und Flexibilität der Mieter begründet hatte. Dieses Ziel des Gesetzgebers werde verfehlt, so die Begründung eines Teils der bisherigen Rechtsprechung, wenn statt eines Zeitmietvertrages ein befristeter Ausschluss des Kündigungsrechtes weiterhin zulässig sei.
Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass in einem Mietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters für einen festen Zeitraum - damals 60 Monate lang - ausgeschlossen werden kann. Die damalige Entscheidung bezog sich auf eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung zwischen Mieter und Vermieter.
Mit dem Urteil vom 30.06.2004 erlaubt der Bundesgerichtshof einen Kündigungsausschluss auch in Formularmietverträgen, zumindest dann - so der BGH - wenn der zeitlich befristete Verzicht auf ein Kündigungsrecht sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.
Begründet wird dies damit, dass nach dem Gesetzeswortlaut nur der echte Zeitmietvertrag ausgeschlossen sein soll, mithin Mietverhältnisse, die enden, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Hierin liege ein wesentlicher Unterschied zum befristeten Ausschluss des Kündigungsrechtes, da diese Mietverhältnisse grundsätzlich unbefristet sind. Auch wurde klargestellt, dass die Ziele des Gesetzgebers nur dann bei der Auslegung Berücksichtigung finden könnten, wenn sich diese unter Zuhilfenahme der gängigen Auslegungsregeln dem Gesetzeswortlaut entnehmen ließen. Dies sei bezüglich des befristeten Kündigungsausschlusses aber nicht der Fall. Im Gegenteil: Das Gesetz erwähnt an anderer Stelle, nämlich bei den Regelungen über Staffelmietvereinbarungen (§ 557a Abs. 3 BGB), ausdrücklich die Möglichkeit des befristeten Kündigungsausschlusses.
Nach dieser BGH-Entscheidung heißt es deshalb Aufatmen für Vermieter, die zur Absicherung laufender Kredite auf Kontinuität und Planbarkeit ihrer Mieteinnahmen angewiesen sind.
Für Mieter, die aus beruflichen oder persönlichen Gründen flexibel und mobil sein müssen gilt: den Mietvertrag vor Unterzeichnung gründlich durchlesen, um nicht mitunter mehrere Jahre an eine Wohnung gebunden zu sein. Ein Aufhebungsvertrag kann vor Ablauf der Befristung oft nur unter erheblichem Aufwand geschlossen werden.
Olaf Meyer
Rechtsanwalt
